Ein Ferienhaus in Griechenland lässt sich für wenige Wochen im Sommer nutzen oder über Jahre zum zweiten Zuhause machen. Beim Kauf lohnt es sich, beides zu bedenken. Von der geplanten Nutzung hängt ab, welche Lage infrage kommt, wie das Gebäude ausgestattet sein muss und welche laufenden Kosten entstehen. Vor der Unterschrift stehen außerdem die Prüfung der Eigentumsverhältnisse und der Bausubstanz.
Im August fällt eine fehlende Heizung kaum auf, für den Winteraufenthalt bekommt sie ebenso viel Gewicht wie gute Fenster und trockene Räume. Auch die Umgebung verdient einen Besuch außerhalb der Hauptsaison: Welche Geschäfte bleiben geöffnet, wie weit ist der nächste Arzt entfernt? Wer regelmäßig aus Deutschland anreisen möchte, sollte die Verbindungen für die vorgesehenen Reisemonate prüfen. Zur Reiseplanung gehören auch Fährüberfahrten und die Fahrt vom Flughafen zum Haus. Ein abgelegenes Grundstück verspricht Ruhe, verlangt aber möglicherweise bei jedem Einkauf eine Autofahrt. Ein großes Haus bietet Platz für Gäste und verursacht auch dann Aufwand, wenn die Zimmer leer bleiben. Solche Abwägungen grenzen die Suche oft stärker ein als die Entscheidung für eine bestimmte Insel.
Was vor dem Immobilienkauf geprüft werden muss
Die rechtliche Prüfung sollte ein unabhängiger, in Griechenland zugelassener Rechtsanwalt übernehmen. Sie umfasst Eigentumsnachweise, Registereinträge und mögliche Belastungen. Je nach Grundstück sind außerdem Küstenzonen, Waldflächen oder archäologische Schutzbestimmungen zu berücksichtigen. Diese Fragen gehören vor einer verbindlichen Unterschrift oder Zahlung geklärt.
Ein qualifizierter Ingenieur sollte die baulichen Unterlagen mit dem vorhandenen Gebäude abgleichen, einschließlich Anbauten und Pool. Griechenland verfügt dafür unter anderem über ein elektronisches Gebäudeidentitätsregister. Zusätzlich empfiehlt sich eine Begutachtung des Zustands: Welche Arbeiten stehen an Dach, Leitungen oder Fenstern an? Bei Neubauten muss die Leistungsbeschreibung erkennen lassen, welche Ausstattung und Außenanlagen zum vereinbarten Preis fertiggestellt werden.
Fakten zum Hauskauf in Griechenland
- Deutsche Staatsangehörige dürfen grundsätzlich Immobilien erwerben. Die besonderen Erwerbsbeschränkungen bestimmter Grenzgebiete gelten nicht für EU- und EFTA-Staatsangehörige.
- Käufer benötigen eine griechische Steuernummer, die AFM, auch bei einem Wohnsitz im Ausland.
- Bei Erwerbsvorgängen, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, beträgt diese einschließlich des kommunalen Zuschlags rechnerisch 3,09 Prozent der steuerpflichtigen Bemessungsgrundlage.
- Für die steuerliche Erfassung des Eigentums ist die Erklärung E9 gegenüber dem griechischen Finanzamt relevant. Auf Grundlage der Immobiliendaten wird die jährliche Grundsteuer ENFIA berechnet.
Vom Kaufpreis zum vollständigen Budget
Zum Angebotspreis kommen neben der steuerlichen Belastung Notar- und Registergebühren, Rechtsberatung, technische Prüfung, gegebenenfalls Übersetzungen und eine vereinbarte Käuferprovision. Eine Aufstellung für das konkrete Objekt macht erkennbar, wie viel Geld nach dem Erwerb für Einrichtung und Reparaturen bleibt. Für Hausbetreuung, Garten und Pool lassen sich bereits vor dem Kauf Angebote einholen. Geplante Mieteinnahmen sollten erst nach Prüfung der zulässigen Nutzung berücksichtigt werden. In die Rechnung gehören auch Reinigung, Verwaltung und die eigenen Aufenthalte: Wer die Sommerferien selbst im Haus verbringt, kann für diese Wochen keine Vermietungserlöse ansetzen.
Kaufvertrag und Übergabe
Nach Abschluss der Prüfungen wird der notarielle Kaufvertrag vorbereitet. Eine vorherige Anzahlung braucht eine rechtlich geprüfte Vereinbarung mit klaren Bedingungen für eine mögliche Rückzahlung. Diese/r Vereinbarung/Vorvertrag ist nicht zwingend, aber evtl. sinnvoll und kommt meist zum Einsatz, da vor dem eigentlichen Kaufvertrag bereits die Grunderwerbsteuer an das griechische Finanzamt zu zahlen ist. Nach der Unterzeichnung reicht man diesen Vertrag zur Registrierung ein, der erfolgreiche Abschluss des Kaufvertrages folgt also erst später. Bei der Übergabe werden Schlüssel, Zählerstände, Inventar und offene Arbeiten dokumentiert. Für Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland empfiehlt sich zudem eine feste Ansprechperson vor Ort, die das Haus kontrolliert und Handwerkern Zugang verschaffen kann.
Aegean Sunset Homes begleitet die Suche und den Kaufprozess mit einem zweisprachigen Team. Für die erste Auswahl helfen das Gesamtbudget, die gewünschten Aufenthaltszeiten und die Frage, ob das Haus ausschließlich selbst genutzt oder auch vermietet werden soll.